《第一财经日报》昨日获悉，中行和建行等大型商业银行总行信贷部门正着手修改涉及第二套房房贷的内部工作流程和操作流程。
目前各银行以总行为单位被要求制定的商业性房地产信贷管理实施细则，主要是修改房贷平台内部审议流程等，以符合监管机构制定借款人信息资料的收集和信贷审查工作的规定。
一位监管人士表示，大型商业银行尚未向监管机构报备具体实施细则。目前银行修改涉及第二套房房贷的内部流程的核心在于如何满足《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下称《通知》）中的有关规定，即“要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明”。各银行正完善对借款人提供的个人住房信息、收入信息和家庭信息的真实性的审查甄别措施，切实防范假按揭、加按揭和转按揭。
从严执行的第二套房认定标准为商业银行规避系统性风险进行了很好的提示。昨天，《第一财经日报》从多家银行得到的反馈来看，更加精确的市场细分和客户定位是商业银行下一阶段在个人住房按揭上发力的主要方向。
央行和银监会日前联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下称《补充通知》），对此前颇有争议的第二套房的认定标准进行了明确。《补充通知》规定，以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位来认定第二套房；还清房贷、再次购房的仍然算第二套房，按照不同的首付成数和利率区别对待；另外，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应该按照不同于首次购房的首付成数和利率区别对待。
实际上早在一个月前，央行和银监会就召集了各家银行举行座谈会，主要是在9月27日下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称《通知》）后，对各家银行的第二套房的标准制定情况和风险识别情况“摸底”，同时也听取商业银行的反馈意见。
此前，在《通知》出台后，大部分商业银行都选择了以个人为单位来认定第二套房，例如交通银行、民生银行、光大银行、华夏银行等。同时也有一部分银行选择以户为认定的标准，主要包括建行、中行、深发展等。
“当时央行并没有一个确切的操作标准，只是听听大家的意见。会上一些以户为认定标准的银行得到了监管部门的肯定。”一位参加了上述座谈会的人士称。
一位商业银行高层表示，此前之所以选择以个人为标准来认定，主要是因为银行都是以个人为单位来掌握信息的。“如果以户为单位的话，具体操作上会比较难。”
“我们对市场做了一个分类。”深发展副行长刘宝瑞昨天对《第一财经日报》表示，深发展一开始就以户为单位来认定，同时按照各地的房地产发展情况，深发展把市场细分为“红区”、“黄区”和“绿区”。
“红区”是指房价高速增长的地区，例如深圳，红色表示预警，说明这个市场已经不健康了，银行必须要特别谨慎；第二类“黄区”属于房价偏高、近一两年房价增长偏快的区域，这一类的代表有北京、上海、广州；第三类就是“绿区”，就是房价的增长和收入水平的增长大体上是协调的、当地的房地产市场是比较平稳和健康发展的区域，具体包括天津、大连等地。
“我们有一系列的系数来分类，对‘红区’的个人住房贷款发放是相当的谨慎了，对‘黄区’的策略是适度的介入，‘绿区’就是我们的正常发展的市场。”刘宝瑞说。
同时，基于美国次级债危机的影响，深发展还按照收入情况和偿还能力把客户也分为三类。对于偿还能力能够满足银行要求的客户开展业务，严格限制对不能提供完整的收入证明、偿还能力比较低或者带有投机性质的人放贷。
市场普遍预期明年银行在信贷投放上会整体趋紧。建行研究部总经理郭世坤昨天表示，建行主要还是重视贷款的安全性，《补充通知》主要是为了抑制房价过高和市场的投机性需求。
“现在很多城市（房屋）中介机构很多，这本身就说明很多人对房屋的购买不是用于消费，而是用于投资，如果对贷款不加限制，其实是在用银行的资金进行房地产的炒作，会加大银行的系统性风险。”郭世坤说。
央行和银监会出台关于第二套房贷的《补充通知》后，深发展住房与信贷部总经理柳博对《第一财经日报》表示，在此之前，该行的房贷政策已经落实了以户为单位区分第二套住宅的政策，因此细则“对我们的影响可能最小”。他表示，深发展的做法曾得到了央行和银监会肯定。
柳博曾在美国一家次级按揭公司工作过，他表示自己亲身经历了美国次级按揭市场从起步到繁荣直至酿成危机的过程。“银行、地产商、中介机构，都应该尽到自己的社会责任。”柳博这样解释深发展较早落实以户为单位的房贷政策。
此外，他表示商业银行在过去的调控中多是“见招拆招”，使得监管层的调控政策无法产生实际效果，而这样做的结果只可能使得调控政策日趋严厉。他认为比较好的办法是商业银行主动配合，以获取空间。
对于此次调控政策的影响，柳博表示短期内商业银行的房贷业务将受到很大冲击。但是在房价不确定性增大的背景下，商业银行有必要加大内部风险控制。
深圳外资行今年刚刚获批从事人民币零售业务。一家外资行支行负责人对记者表示，他们此前是以个人为界定标准。不过，外资行普遍对贷款人的信用度、还款能力等有较中资银行更严格的审查。
“我们目前接到上面的通知，有关房贷申请暂时不批准，以接收为主，一直到总行的具体文件下来为止。”光大银行广州分行一位人士表示。
央行和银监会11日公布第二套房贷执行标准，统一以家庭为单位认定第二套房。截至昨日，广州地区银行业包括四大国有商业银行，招商、光大等股份制银行，以及地方银行都还没有正式出台相关的文件和实施的细则。
建设银行广东省分行信贷部人士表示：“下半年我们的贷款已经很紧张，上两个月开始提高对房贷审批的标准，即使按照央行新的标准操作，估计都要等到明年第一季度才会有大规模的贷款发放。”
据人行广州市分行公布的数据，11月份，广东省本外币各项贷款余额30729亿元，同比增长20.57%，比上月回落1.33个百分点；本外币中长期贷款增加208亿元，同比少增11亿元；反映房贷的发放速度进一步回落，宏观调控政策效果显现。
一位银行界人士表示，目前省行还没有接到央行和总行的文件，但是内部已经在开会讨论实施方案，加上信贷系统的技术性操作，可能一周后才会正式下发方案给一线部门。
“今天大部分合作银行的个贷部门都口头通知我们，今后所有房贷都要按照央行公布的新标准。”广州亿达按揭公司相关负责人对《第一财经日报》表示，“另外，明确对于已还清贷款但是没有出售的房产仍然属于首套房产，因此这种情况下购买第二套房首付和利率都要增加。”
该负责人透露，银行那边目前对一些细节问题争议比较大，比如已经还清房贷并且已经出售的家庭，这种情况是否属于首套？这个标准央行没有规定，可能要各家银行自己来定。她认为，这个问题虽然看似小，但是关系到“小房换大房”一族的利益。
