“解决中低收入群体住房问题是一定会赚钱的。”万科集团董事长王石说。
虽然他坦言：万科用来做廉租房尝试的万汇楼是否可以复制，现在还没有答案,但是依然将在今后接到大笔低收入群体住宅建设订单。
万科接到“大订单”
“万科已经确定将在武汉和深圳建设低收入群体住房，其中武汉的回迁房项目面积达到30万平方米，最迟明年1月份开工。”王石昨日对《第一财经日报》称。
之前，该公司举办了“海螺行动Ⅱ——中英解决城市低收入群体住房问题比较研究”的行动，却因此意外拿到了政府的大笔订单。日前，万科已经决定接受两个城市发出的让万科参与低收入群体住房建设的邀请。
“我们并没有做好建设低收入群体住房的准备，但是形势逼人，所以还是会积极参与。”王石还透露，另外还有一个城市也对万科发出了邀请，希望万科积极介入该城市低收入群体住房的建造，对此，王石表态说：“只要政府提出要求，万科一定积极介入。”他认为，对于类似的项目，通常开发商不用花费高成本去竞标土地，并且拥有工程建造权，开发商的责任仅是将项目建造完成，然后转交给政府。所以，这样的项目对于企业来说有利润收入，并非一种负担。政府的邀请成了万科所获得的额外回报。
万汇楼将参考
“城中村”定租金
即使是万科本身，也并没有完全探索出一条可供企业持续发展的发展低收入群体住宅的解决方案。
之前，万科在广州已经开建全国第一个廉租房项目万汇楼，即业界所称“万科土楼”。王石透露，该项目将于明年6月正式开租，但是具体租金，预计要在开租前1个月才会最终敲定。
王石表示，具体的租金标准会依照广州附近“城中村”的起租价格。
“事实上，这只是一个实验，最终能否推广，并且良好运作，现在还没有答案。”王石坦言。但是他希望起码这个项目可以积累总结经验教训，以供政府参考。
万汇楼的整个项目建筑面积不足2万平方米，而且目前还没有交付使用。但是，王石已经敲定了“楼长”的人选，就是在广州“城中村”有丰富民间“廉租屋”管理运作经验的颜文斗。其“城中村工作室”所管理的物业主要位于广州棠下、棠东以及上社和白云区的一些“城中村”中。
“对于拥有1400万人口的深圳‘城中村’来说，其所占住宅绝对用地面积不到2%，但是几乎解决了近一半城市人的住房问题。而我们在广州‘城中村’所看到的一些民间廉租屋的管理模式，成本之低，管理之有序，令人难以想象。”王石说。这也是万科选定颜文斗作为管理者的原因所在。而之前，万科广州公司就万汇楼的管理问题，已经与颜文斗进行过多次沟通。
房地产企业如何
广泛建造廉租房
“保障性住房紧紧依靠政府是不够的，但是仅仅靠开发商也是不够的。”王石表示。
根据万科董事会批复，整个项目的投资大约在4600万元，其中企业公民基金中拨出了1500万元，剩下的部分则基本由广州公司通过利润补足。
按照《第一财经日报》记者之前的调查，根据万汇楼目前的租金水平，投资可能在20年内收回。但是，如果租金下调到400元/月，投资回收周期相应延长到25年。
“不论是否可以赚钱，起码一个低收入群体的住房应该首先实现体内循环，一定要实现企业的自身供血。此后，要将类似的项目推广，就需要政策的配合。”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司首席分析师殷冬明分析说。
他认为，万科并非一定要寻找解决大规模建造廉租房的解决方案，只需要让政府了解到开发商在此方面所具有的优势，并可以接受这一群体广泛参与到廉租房领域。之后，才可能有相应的政策支持。
“从英国的经验来看，对于住房保障方面的补贴往往是以‘交叉补贴’的形式出现。比如，英国的住房公司可以获取政府的土地或是其他容积率方面的优惠，以利于其为核心工人和其他低收入群体提供廉价租屋。这是一种公私伙伴关系。”殷冬明称。
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万科启动环渤海住宅产业化战略
许慧颖
昨天，万科集团（000002.SZ）“榆构万科住宅产化研发中心”正式揭牌，这标志着万科的住宅产业化全国布局又迈出了一大步。
以北京假日风景和天津东丽湖为实验楼的住宅将于近日开工，两个项目共26320平方米。至此，万科住宅产业化在“深圳区域、上海区域、北京区域”这三大核心业务带的全方位战略布局初步完成。
北京区域研发先行
早在今年10月，万科便与北京榆树庄构件厂建立战略合作关系，双方将在工业化住宅建筑上进行合作。榆构是国内领先的预拌混凝土和预制混凝土构件生产研发企业，拥有20多年的专业生产历史，其生产的防辐射混凝土产品出口遍及欧洲及东南亚地区。
如今，榆树庄构件厂内的万科北方工业化研发基地——榆构万科住宅产业化研发中心已经启用。在今后的一段时间内，将会有国内一流的设计、施工、防水、保温等专业单位加盟该研发中心，充实研发资源。该研发中心的使命是：通过对适合北京区域特点的工业化住宅体系及其适宜技术和住宅工业化建造模式下的资源优化配置、工业化起步阶段关键技术的研究，力争建成北方地区乃至全国的住宅产业化示范中心。
万科北京区域本部在推进北方产业化战略的初期，采取了建立战略研发基地与工程建设试验同步推进的本土化举措。万科集团在北京、天津、沈阳等开发的房地产项目中所需预制混凝土构件的深化设计、成品保护等主要技术标准已经完成了初步的体系建立，9月份在天津东丽湖建成的万科北京区域工业化1＃试验楼为该体系的建立提供了依据。
这些工厂化住宅产品建造的技术、施工管理标准的初步研发成功，意味着万科北京区域的工厂化住宅在进入项目实施之前，就具备了比较完备的自主标准。
事实上，早在今年2月北京万科便已经启动了住宅产业化，到4月明确以北京为中心的环渤海发展思路。从1999年万科总部在深圳成立建筑研究中心算起，万科在住宅产业化方面已经走过了近8年的历程，在京津为核心的北京区域推进8年来潜心住宅产业化的成果，这个区域未来在“工厂化”方面的效益及其成长价值在万科集团全国布局中的战略地位可见一斑。
产业化战略过渡期
目前，万科的产业化实验楼面积已经达到30万平方米。在万科集团董事长王石的计算中，每年的产业化住宅楼建筑面积至少增加一倍。也就是到2010年，万科至少要有240万平方米以工业化建造方式设计、施工的住宅楼。
但看起来，王石对这样的数字并不十分满意。今年万科的开工面积在1000万平方米左右，按每年递增30%的速度计算，到2010年开工面积近2200万平方米。两相对照，住宅产业化面积只占总开工面积10%左右。王石称，希望万科的住宅产业化步子能够再快一些、再大一些，也希望借此带动推广普及住宅产业化。
从发达国家的住宅发展史来看，住宅产业化是一种必然趋势，如日本、美国等。从生产方式来看，一次性设计、作坊式生产曾经是地产行业的常规，这种落后的生产方式，带来了难以克服的质量通病和企业资金的慢速周转。
目前在国内，地产行业内普遍的建房产业化程度水平在8%至10%，而作为国内最早进军住宅产业化项目，万科的工厂化比例目前已经超过了20%的水平，尽管离其终极目标80%这一国际最为先进的产业化程度仍然有一定的差距。
王石透露，2007至2008年是万科的一个高速成长期和商业模式及生产方式变革的过渡期，万科“工厂化”住宅到2009年才会全面发力。其中，以技术研发为中心的产业化和社会资源整合能力将成为万科的主要竞争力。未来5年内工厂化生产比例更将提高至50%，基本与日本、丹麦等发达国家住宅工厂化生产比例持平。
