编者按
此轮房地产业的宏观调控已两年有余。着眼大局，也已经取得一定的成果。
房地产发展事关国计民生，是现阶段重要的支柱产业，既关系宏观经济运行和国家金融安全，也关系到合理改善群众住房问题。因此，既要充分发挥市场机制作用，促进产业健康发展，又要注重运用经济、法律和必要的行政手段加以合理引导和调控；既要加快供应结构调整（包括套型结构、价位结构和区位结构），依法查处各种违法违规行为，稳定住房价格和保持房地产合理投资规模，防止泡沫积累，又要加快建立健全多层次住房保障体系，逐步解决低收入家庭的住房问题。
不断发展，不断调控，发展中调控，调控中发展。中国房地产业，注定要在经济与产业属性、社会与民生属性的双轨上前进。其中的平衡，需要大局观，需要智慧的判断。
2007年6月22日，本报邀请房地产业多位专家和专业人士，纵论宏观调控背景下中国房地产业发展与创新之道。
上海中凯房地产开发管理有限公司CEO王谦、戴德梁行中国区行政总裁张国正、合生创展集团有限公司(0754.HK)上海公司总经理贺大川、成全机构董事长全忠、复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授等与本报总编辑秦朔一起切磋讨论，从各自领域畅谈后宏调时代房地产企业的进化之道。
聚议政经热点，共享思想之美
时间：2007年6月22日
地点：上海锦江汤臣洲际大酒店
主持人：《第一财经日报》总编辑秦朔
嘉宾：
王谦 上海中凯房地产开发管理有限公司CEO
张国正 戴德梁行中国区行政总裁
贺大川 合生创展集团有限公司上海公司总经理
全忠 成全机构董事长
尹伯成 复旦大学房地产研究中心主任
后宏调时代，房地产企业进化与创新之道
王谦：现在的宏观调控给我的感觉，这是让房地产行业走向专业化的一个最好的时机
房地产是地域性非常强的行业，我认为二、三线市场代表了中国真正的市场，那个市场是很健康的
张国正：我们服务方要不断创新，最起码要走在与客户并排的位置。可以看到，全中国有规模的房地产咨询公司几乎一家都数不出来，只有地区性的，而且是专门做住宅的。一条龙的整合性非常强的公司没有。中国应该有产生这样的公司的能力
贺大川：廉租房、经济适用房政府一定要监控起来，不得转租、不得买卖，要这样去监控。然后把依靠市场调节的部分大胆放开
住着经济适用房就不能买豪华车开进去，因为经济适用房是享受国家给你的待遇，你既然有豪华车就要离开这个地方
全忠：领跑的企业，不管是领跑的开发商还是领跑的服务商，跟国际化接轨，用一些国际化的经验来看待现在的市场，这就叫创新
房地产开发公司要专业，服务机构要专业，金融机构也要专业
尹伯成：对于行业发展的预期，要从盲目乐观转变为谨慎乐观
拿地之后的预期要从拿地必赚转变为风险第一
对房价走势的预期，要由肯定上涨、持续上涨转变为稳中有调、有涨有跌
多种要求与两种基本动力
秦朔：各位嘉宾，今天我们在一个小范围内，探讨宏观调控背景下中国房地产业的发展、进化与创新的问题。
谈中国的房地产，需要对中国国情有一个全面认识。中国人多地少，城镇化快速发展和人民生活改善又带来了较大的住房需求，那种占用大量土地、消耗大量钢材、淡水和能源建设住宅的消费模式注定是不能持久的。所以，这两年政府一直在调整住房供应结构，希望实现90平方米以下住房占70％以上的目标；同时，政府强调要建立合理的住房建设模式，通过精心设计和产业化生产，提供“面积不大功能全，造价不高品质优，占地不多环境美”的住宅。政府还提出要引导合理的住房消费，引导居民适度、梯次消费；要建立合理的价格形成机制，形成适合本地区（城市）居民改善住房条件的合理价格，使住房销售价格和租金水平与多数家庭的支付能力基本适应。
由上可见，就房地产的政策环境来说，民生、和谐、调控，是主要的基调。在这个政策基调下，土地政策环境、具体开发要求以及房地产金融、房地产交易和市场流通、对外资的态度等方面都有了一些变化，构成了房地产的整个政策变局。
再看市场环境。中国社会的城市化，正在进行一次“再中心化”、“新中心化”的过程。它的具体表现就是，主要经济区域的中心城市、次中心城市的整体价值获得了非常大的提升，重新成为热点、焦点和中心。改革开放之初，经济是在边缘取得突破，比如在一些计划经济重镇的周边地区突破，而一二十年后，这些过去的中心城市、省会城市等，又凭借服务业的优势，凭借强大的人流、物流，凭借医疗、教育、环境、商业、娱乐以及大量基础设施的改造所形成的综合优势，使自己再一次“中心化”。这个中心化的过程有强大的吸附力，使得这些地方的流动性大大提高，地价、房价不断上升。当然，这里面有一定的泡沫成分，但必须承认，硬性的需要也是很强大的。当我们看到大中城市、尤其是东南部沿海的一些城市房价飙升的时候，要客观地看待其上升基础。再加上人民币升值的预期，市场的头很难低下来。
综上来看，中国房地产的一种动力是民生、和谐、控制的吁求，这是一个主旋律，不断推出政策，政策的主导方向是要适当规范，甚至在一定程度上抑制，而另一种动力，是新中心化、再中心化、人民币升值、资产价格上升，我们如何在这两条主线上把握好，平衡好，是一个非常关键的问题。
最后，由于政策调整，可以说，房地产公司必须由原来的项目公司式的机会主义导向，转型到更加依靠专业化的分工、现代化的管理、流程创新、金融创新等来方面来驱动。
二线城市：广阔天地，大有作为
王谦：现在的宏观调控给我的感觉，这是让房地产行业走向专业化的一个最好的时机。
就像尹教授说的，靠拿了土地就赚钱这个时代差不多过去了，12500元一平方米的楼板地价，它不可能在土地上能够赚多少钱，它是希望通过开发商的价值创造，通过产品、市场、物业的增值来使得这里增值。对于我们来说比较好的是，我们作为专业开发商是为我们的定向投资人服务，因为这样可以增加我们的竞争优势。
首先，说中国房地产不能老看上海，上海的房价根本代表不了中国，我们在二、三线城市做得很多，需求和房价都很平稳，现在土地供应少了，老百姓兜里的钱是不少的，所以只要把产品做好，服务做好，我们在二、三线城市做起来没有什么风险。
二、三线城市有个情况，很多人买房都是有实际需求，不管一个人买一套还是两套都是自住的，很少有人拿房子来投资。我认为二、三线市场代表了中国真正的市场，那个市场是很健康的。我们去的地方一般都是每年增长10%到15%左右，都是这样的，因为我们追求的是可持续性发展，并没想去哪里赚一票钱就跑了。
房地产是地域性非常强的行业，从文化到当地经济，到当地人员的构成，这些根本都是不能互相比的。如果让我来看，中国市场确实还有15年以上的发展潜力，而且我认为相对来说是蛮健康的，尤其在二、三线。其实国外的资金、香港特区的资金进入内地二、三线城市是挺好的。
全忠：过往几天走了四个城市，成都、杭州、重庆、天津，跟他们沟通，这些城市是典型的二线城市。我们现在一说二三线城市，其实相当于四五六线都说进来了，原来说小城市都是二线，实际上四线城市都有。刚刚我说的成都、杭州、重庆、天津绝对是二线城市，而且是二线城市里面比较靠前的。
现在我看到的情况是，第一，各个城市都在给自己找卖点，成都、重庆搞新特区，天津也是新特区，原来深圳是特区，现在大家都成特区了，杭州是不是特区的特区。
中小城市也是房地产市场的主流，现在谈京沪广深四大城市相当于老谈别墅、老谈豪宅。当然不动产和普通高档消费品还是有区别的。没有人说宾利太贵了，宾利赚多少钱没有人问这个事。房价问题经常是一波未平一波又起，而且往往是基数越大，增长率越低。
张国正：其实，我们除了在大都会中心区域的甲级写字楼之外，还看到很多甚至是二线城市，还是非常有潜在机会的。但是，在二线城市我们就不一定要做上海的甲级写字楼的水平，而是做“A-”或者是“B+”的写字楼，这在二线城市非常有市场。
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对行业预期不能盲目乐观
尹伯成：我是大而化之地从宏观角度来谈。首先，我觉得现在我们的中央政府的基调叫科学发展、社会和谐。
在一些大城市，不管是自住性的需求还是投资性的需求，刚性的需求是不可抑制的。上海房价的供求比是1.5：1。告诉人们不要慌，实际上是摆出了一种姿态，希望不要暴涨。我觉得2005年以来，经过“国八条”和“国六条”，应该说上海房价的走势相对北京、深圳这些地方来说应该还算比较好。但是现在中央政府还是希望它要平稳下来，平稳不是说绝对停顿，我的看法是希望稳中有调。
上海市中心区域，包括外环线、中环线和内环线，我个人感觉房价要上升，但是环线以外的，特别是离开市中心地区比较边远的，可能会因为众多原因有所调整，或者是向下降一点。
我看到一个材料，伦敦中心区的房价跟伦敦远郊的房价相差30倍，上海还没到这个地步。上海市中心区域也没有跟奉贤相差30倍。中央、国务院实际上是希望房价大体上能够稳定下来，持续、稳定、健康地发展。
第二，我们对于行业发展的预期，要从盲目乐观转变为谨慎乐观。
第三，拿地之后的预期要从拿地必赚转变为风险第一。
昨天有记者给我打电话，说新江湾城楼板价要12000元，我想房子盖出来之后就要20000元了。我去看了看江湾地区，大的商场也有，确实搞得很漂亮，我觉得要谨慎乐观，不好盲目乐观，“买地一定赚”这个东西要考虑的，风险第一也是要考虑的。还有一个是造房子的预期，过去总的倾向
